EJENDOMSADMINISTRATIONEN V A L D A L ADVOKATFIRMA
7.
dec. 2000
69102001
**** AFSKRIFT ****
Cirkulæreskrivelse nr. 4/2000
Vedr.: Ejerlejlighed nr. 13 ‑
kælderlejlighed.
Til medlemmernes orientering kan jeg
oplyse, at bestyrelsen v/Ole Stig Andersen, Diederik Postma og Else Relster har
besluttet at udnytte ejerforeningens forkøbsret for kælderlejlighed nr. 13,
uanset den nylig afholdte ekstraordinære generalforsamling desangående.
Man har videre udarbejdet redegørelse
til medlemmerne, som vedlægges denne skrivelse.
Som følge heraf har jeg på
ejerforeningens vegne draget omsorg for at iværksætte udnyttelsen af
forkøbsretten ved at rette henvendelse til Peter Elsborg, der overtog
ejerlejligheden på tvangsauktion.
Jeg kan endvidere oplyse, at referat
fra den ekstraordinære generalforsamling forventes udsendt i nær fremtid, når
det er godkendt og underskrevet af bestyrelsen.
Ligelydende skrivelse med bilag er dags
dato sendt til samtlige medlemmer af ejerforeningen.
Med venlig hilsen
NIELS E. VALDAL
v/ Bo Vadt Christensen
Redegørelse vedrørende ejerforeningens
køb af
kælderlejlighed nr. 13 i Helgesensgade
1
Undertegnede, som på grund af formandens inhabilitet i denne sag tegner
bestyrelsen, har efter generalforsamlingen den 30. november 2000 nøje overvejet
den situation, der er opstået efter tvangsauktionen over kælderlejlighed nr.
13. Resultatet af vores overvejelser er blevet, at vi har meddelt
administrator, at ejerforeningen ønsker at udnytte sin forkøbsret med hensyn
til den nævnte lejlighed. Vi vil gerne redegøre for baggrunden for denne
beslutning.
Der hersker, som alle ved, en betydelig usikkerhed om, hvilke rettigheder
medlemmerne har på ejendommens loft og i ejendommens kælder (fællesarealerne).
Sagen blev på et noget overfladisk grundlag behandlet på generalforsamlingen
den 29. maj 2000, men der vil nu på bestyrelsens foranledning blive indhentet
en juridisk vurdering, som forhåbentlig kan give et tilfredsstillende svar på
de mange spørgsmål, som optager os alle, og som i øvrigt medvirker til, at
stemningen i vores fællesskab i hvert fald af nogle opfattes som ikke værende
særlig positiv.
I bestyrelsens beretning på ovennævnte generalforsamling anføres følgende:
"Bestyrelsen skal på foreningens vegne indtrængende bede medlemmerne
om ikke at indgå individuelle forhandlinger med ejerne af restejendommen om køb
af arealerne. Diskussionen om brugsret verserer fortsat, og det er Bestyrelsens
opfattelse, at arealerne bør erhverves af foreningen i fællesskab."
På denne baggrunde fik bestyrelsen på generalforsamlingen
bemyndigelse til om muligt at erhverve loftarealet over nr. 65. Medlemmerne fra
Helgesensgade satte her helhedens interesser foran egne interesser og stemte
for bemyndigelsen. Det var også derfor, at vi alle i bestyrelsen var enige om,
at foreningen skulle søge at erhverve kælderlejlighed nr. 13, da den blev sat
til tvangsauktion, og det er endvidere baggrunden for, at vi også mener at
burde arbejde for at erhverve kælderlejlighed nr. 12.
Bestyrelsen vil arbejde for ordnede forhold i ejendommen med udgangspunkt i
et lighedsprincip. Bestyrelsen vil også, når der er skabt den fornødne klarhed
om de faktiske og retlige forhold, fremkomme med et mere visionært udspil med
hensyn til den fremtidige brug af fællesarealerne.
I et nyhedsbrev (Nyt fra ejerforeningen til lejere og ejere nr. 46,
november 2000 ) oplyste bestyrelsen følgende vedrørende den forestående
tvangsauktion:
"På baggrund af diskussionerne på de seneste generalforsamlinger
overvejer bestyrelsen at fremsætte købstilbud på foreningens vegne. Der
resterer dog fortsat usikkerhed om, hvorvidt det er hele hans kælderlejlighed,
eller kun halvdelen, der bliver solgt. Bestyrelsen kan derfor heller ikke p.t.
foreslå en max. Pris, som medlemmerne kan forholde sig til. Vi orienterer i et
nyt nyhedsbrev, så snart vi får klarhed på dette spørgsmål. Vi håber p.t., at
tvangsauktionen bliver udskudt pga. de nævnte usikkerhedsfaktorer."
Senere blev vi i bestyrelsen enige om, at vi ikke ville byde på
tvangsauktionen. Denne beslutning blev truffet efter rådgivning fra
administrator formidlet til os gennem formanden. Da ejerforeningen har en
forkøbsret inden for 3 uger efter tvangsauktionen, var det ikke nødvendigt for
foreningen at byde på auktionen. Medlemmerne blev ikke orienteret om denne beslutning.
Spørgsmålet om udnyttelse af forkøbsretten skulle ifølge administrator under
alle omstændigheder besluttes på en ekstraordinær generalforsamling.
Medlemmerne blev imidlertid heller ikke af formanden orienteret om, at
dennes ægtefælle agtede at byde på tvangsauktionen. Denne udvikling på sagen
var uheldig. Som det fremgik af flere indlæg på den ekstraordinære
generalforsamling, var der andre medlemmer af foreningen, som havde ønsket at
byde på tvangsauktionen, såfremt de var blevet orienteret om, at det ikke
længere var helhedens interesser, der blev varetaget, men at enhver var sin
egen lykkes smed. Det kan i øvrigt oplyses, at der i bestyrelsen hele tiden
havde været enighed om , at vi skulle anbefale en ekstraordinær
generalforsamling, at foreningen skulle udnytte forkøbsretten.
På den ekstraordinære generalforsamling var der et klart flertal for, at
foreningen i overensstemmelse med bestyrelsens indstilling skulle udnytte
forkøbsretten.
Derimod var der ikke er kvalificeret flertal efter bestemmelsen i
vedtægternes punkt 12. Bestyrelsen har valgt at lægge til grund, at der i det
konkrete sag alene kræves et simpelt flertal. Vi har lagt vægt på, at
spørgsmålet om køb ikke som spørgsmålet om salg er nævnt i den
pågældende bestemmelse i vedtægten, at købet ikke påfører medlemmerne
økonomiske forpligtelser af nævneværdig betydning, at indkaldelsen til den
ekstraordinære generalforsamling ikke indeholdt oplysning om, at spørgsmålet
skulle afgøres med kvalificeret flertal, og at den førende dom på området ikke
udtrykkeligt tog stilling til spørgsmålet. (Spørgsmålet under denne sag var for
Højesteret, om der på grund af en ændring af fordelingstallene ved køb af en
beboelseslejlighed krævedes enstemmighed).
I et indlæg af 28.november 2000 fra
formanden og dennes ægtefælle, hvor formanden aktivt arbejder imod den
beslutning, som der havde været enighed om i bestyrelsen, anføres bl.a., at
prisen for opgaven med at fjerne ca. 100 m3 gamle aviser fra kælderlokalet skal
lægges oveni købsprisen. Vi ønsker ikke at kommentere formandens indlæg, men
for så vidt angår dette punkt må vi gøre opmærksom på, at de nævnte aviser skal
fjernes af Runar Gunn. Gør han ikke det, må foreningen skulle bortskaffe dem på
hans regning. For foreningen vil dette være omkostningsfrit. Aviserne kan
sælges for ca. 300 kr. pr. tons, så inden et provenu udbetales til Runar Gunn,
vil foreningen kunne få dækket sine omkostninger til bortfjernelsen m.v.
Vi har truffet vores beslutning for at tilgodese helhedes interesser.
Såfremt et flertal af medlemmerne på en senere generalforsamling udtaler sig
imod vores beslutning og adfærd i denne sag, er vi indforstået med at drage de
fornødne konsekvenser heraf.
København, den 6. December 2000.
Ole Stig Andersen Diederik Postma Else Relster