EJENDOMSADMINISTRATIONEN V A L D A L ADVOKATFIRMA

7. dec. 2000

69102001

**** AFSKRIFT ****

Cirkulæreskrivelse nr. 4/2000

Vedr.: Ejerlejlighed nr. 13 ‑ kælderlejlighed.

Til medlemmernes orientering kan jeg oplyse, at bestyrelsen v/Ole Stig Andersen, Diederik Postma og Else Relster har besluttet at udnytte ejerforeningens forkøbsret for kælderlejlighed nr. 13, uanset den nylig afholdte ekstraordinære generalforsamling desangående.

Man har videre udarbejdet redegørelse til medlemmerne, som vedlægges denne skrivelse.

Som følge heraf har jeg på ejerforeningens vegne draget omsorg for at iværksætte udnyttelsen af forkøbsretten ved at rette henvendelse til Peter Elsborg, der overtog ejerlejligheden på tvangsauktion.

Jeg kan endvidere oplyse, at referat fra den ekstraordinære generalforsamling forventes udsendt i nær fremtid, når det er godkendt og underskrevet af bestyrelsen.

Ligelydende skrivelse med bilag er dags dato sendt til samtlige medlemmer af ejerforeningen.

Med venlig hilsen

NIELS E. VALDAL

v/ Bo Vadt Christensen

Redegørelse vedrørende ejerforeningens køb af

kælderlejlighed nr. 13 i Helgesensgade 1

Undertegnede, som på grund af formandens inhabilitet i denne sag tegner bestyrelsen, har efter generalforsamlingen den 30. november 2000 nøje overvejet den situation, der er opstået efter tvangsauktionen over kælderlejlighed nr. 13. Resultatet af vores overvejelser er blevet, at vi har meddelt administrator, at ejerforeningen ønsker at udnytte sin forkøbsret med hensyn til den nævnte lejlighed. Vi vil gerne redegøre for baggrunden for denne beslutning.

Der hersker, som alle ved, en betydelig usikkerhed om, hvilke rettigheder medlemmerne har på ejendommens loft og i ejendommens kælder (fællesarealerne). Sagen blev på et noget overfladisk grundlag behandlet på generalforsamlingen den 29. maj 2000, men der vil nu på bestyrelsens foranledning blive indhentet en juridisk vurdering, som forhåbentlig kan give et tilfredsstillende svar på de mange spørgsmål, som optager os alle, og som i øvrigt medvirker til, at stemningen i vores fællesskab i hvert fald af nogle opfattes som ikke værende særlig positiv.

I bestyrelsens beretning på ovennævnte generalforsamling anføres følgende:

"Bestyrelsen skal på foreningens vegne indtrængende bede medlemmerne om ikke at indgå individuelle forhandlinger med ejerne af restejendommen om køb af arealerne. Diskussionen om brugsret verserer fortsat, og det er Bestyrelsens opfattelse, at arealerne bør erhverves af foreningen i fællesskab."

På denne baggrunde fik bestyrelsen på generalforsamlingen bemyndigelse til om muligt at erhverve loftarealet over nr. 65. Medlemmerne fra Helgesensgade satte her helhedens interesser foran egne interesser og stemte for bemyndigelsen. Det var også derfor, at vi alle i bestyrelsen var enige om, at foreningen skulle søge at erhverve kælderlejlighed nr. 13, da den blev sat til tvangsauktion, og det er endvidere baggrunden for, at vi også mener at burde arbejde for at erhverve kælderlejlighed nr. 12.

Bestyrelsen vil arbejde for ordnede forhold i ejendommen med udgangspunkt i et lighedsprincip. Bestyrelsen vil også, når der er skabt den fornødne klarhed om de faktiske og retlige forhold, fremkomme med et mere visionært udspil med hensyn til den fremtidige brug af fællesarealerne.

I et nyhedsbrev (Nyt fra ejerforeningen til lejere og ejere nr. 46, november 2000 ) oplyste bestyrelsen følgende vedrørende den forestående tvangsauktion:

"På baggrund af diskussionerne på de seneste generalforsamlinger overvejer bestyrelsen at fremsætte købstilbud på foreningens vegne. Der resterer dog fortsat usikkerhed om, hvorvidt det er hele hans kælderlejlighed, eller kun halvdelen, der bliver solgt. Bestyrelsen kan derfor heller ikke p.t. foreslå en max. Pris, som medlemmerne kan forholde sig til. Vi orienterer i et nyt nyhedsbrev, så snart vi får klarhed på dette spørgsmål. Vi håber p.t., at tvangsauktionen bliver udskudt pga. de nævnte usikkerhedsfaktorer."

Senere blev vi i bestyrelsen enige om, at vi ikke ville byde på tvangsauktionen. Denne beslutning blev truffet efter rådgivning fra administrator formidlet til os gennem formanden. Da ejerforeningen har en forkøbsret inden for 3 uger efter tvangsauktionen, var det ikke nødvendigt for foreningen at byde på auktionen. Medlemmerne blev ikke orienteret om denne beslutning. Spørgsmålet om udnyttelse af forkøbsretten skulle ifølge administrator under alle omstændigheder besluttes på en ekstraordinær generalforsamling.

Medlemmerne blev imidlertid heller ikke af formanden orienteret om, at dennes ægtefælle agtede at byde på tvangsauktionen. Denne udvikling på sagen var uheldig. Som det fremgik af flere indlæg på den ekstraordinære generalforsamling, var der andre medlemmer af foreningen, som havde ønsket at byde på tvangsauktionen, såfremt de var blevet orienteret om, at det ikke længere var helhedens interesser, der blev varetaget, men at enhver var sin egen lykkes smed. Det kan i øvrigt oplyses, at der i bestyrelsen hele tiden havde været enighed om , at vi skulle anbefale en ekstraordinær generalforsamling, at foreningen skulle udnytte forkøbsretten.

På den ekstraordinære generalforsamling var der et klart flertal for, at foreningen i overensstemmelse med bestyrelsens indstilling skulle udnytte forkøbsretten.

Derimod var der ikke er kvalificeret flertal efter bestemmelsen i vedtægternes punkt 12. Bestyrelsen har valgt at lægge til grund, at der i det konkrete sag alene kræves et simpelt flertal. Vi har lagt vægt på, at spørgsmålet om køb ikke som spørgsmålet om salg er nævnt i den pågældende bestemmelse i vedtægten, at købet ikke påfører medlemmerne økonomiske forpligtelser af nævneværdig betydning, at indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling ikke indeholdt oplysning om, at spørgsmålet skulle afgøres med kvalificeret flertal, og at den førende dom på området ikke udtrykkeligt tog stilling til spørgsmålet. (Spørgsmålet under denne sag var for Højesteret, om der på grund af en ændring af fordelingstallene ved køb af en beboelseslejlighed krævedes enstemmighed).

I et indlæg af 28.november 2000 fra formanden og dennes ægtefælle, hvor formanden aktivt arbejder imod den beslutning, som der havde været enighed om i bestyrelsen, anføres bl.a., at prisen for opgaven med at fjerne ca. 100 m3 gamle aviser fra kælderlokalet skal lægges oveni købsprisen. Vi ønsker ikke at kommentere formandens indlæg, men for så vidt angår dette punkt må vi gøre opmærksom på, at de nævnte aviser skal fjernes af Runar Gunn. Gør han ikke det, må foreningen skulle bortskaffe dem på hans regning. For foreningen vil dette være omkostningsfrit. Aviserne kan sælges for ca. 300 kr. pr. tons, så inden et provenu udbetales til Runar Gunn, vil foreningen kunne få dækket sine omkostninger til bortfjernelsen m.v.

Vi har truffet vores beslutning for at tilgodese helhedes interesser. Såfremt et flertal af medlemmerne på en senere generalforsamling udtaler sig imod vores beslutning og adfærd i denne sag, er vi indforstået med at drage de fornødne konsekvenser heraf.

København, den 6. December 2000.

Ole Stig Andersen Diederik Postma Else Relster